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La regola generale per le detrazioni su interventi edilizi è che i tetti di spesa massimi vengano calcolati in base al numero di unità immobiliari presenti prima dell’intervento

(vedasi esempio analizzato in un precedente articolo). Ci sono però alcuni limiti. Ad esempio l’art. 16-bis del TUIR (Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici) – prevede che la “base” per il calcolo del limite massimo consideri solo le unità abitative. Non solo. Le pertinenze (anche se accatastate separatamente) non sono conteggiate separatamente e, quindi, non fungono da moltiplicatore.

Vediamo invece i casi per i quali le pertinenze vengono conteggiate come unità.

1) interventi antisismici su parti comuni (sismabonus– 75% 85% in base alla classe di rischio)

Secondo quanto specificato nella Circolare 7/E del 25 giugno 2021: “per gli interventi antisismici sulle parti comuni di edifici, la detrazione (…) si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio (…). L’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui un edificio in condominio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di euro 768.000 (euro 96.000 x 8 unità) da attribuire ai condomini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea”.

2) Interventi sull’involucro di parti comuni degli edifici condominiali esistenti (art. 14, comma 2-quater, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63)

Secondo quanto specificato nella Circolare 7/E del 25 giugno 2021: “per le spese effettuate dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi effettuati sulle parti comuni che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dello stesso edificio ovvero diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e purché conseguano almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica), spetta una detrazione più elevata, calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. L’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di euro 320.000 (euro 40.000 x 8 unità) da attribuire ai condomini in base ai millesimi di proprietà”.

3) Superbonus

La Circolare 30 del (paragrafo 4.4.4) chiarisce che “(…) conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edifico oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze”.