Articoli

Immobili oggetto di intervento di demolizione e ricostruzione (ristrutturazione), si tratta di A3, C1 (negozi e botteghe), C2 (magazzini) e un C3 (laboratorio). Gli immobili verranno demoliti per realizzare due unità immobiliari accatastate come A3. Ci si chiede di quali agevolazioni fiscali si possa usufruire. 

Vediamo le interpretazioni fornite dall’agenzia.

1) Risposta 562 del 2020. Oggetto: intervento su unità immobiliare accatastata A/3 e su due pertinenze censite C/6 e C/2.

La pratica di ristrutturazione e riqualificazione energetica prevede il cambio di destinazione d'uso della pertinenza censita nella categoria C/2 (“trattasi di vecchia abitazione cielo terra, dotata di due camini fissi adibiti ad impianto di riscaldamento - acquistata nel 2019 e adiacente all'immobile di categoria A/3 che, al termine dei lavori di ristrutturazione, verrà accorpata a tale ultimo immobile”).

“L’istante chiede se potrà fruire del cd. Superbonus del 110% per le spese sostenute per l'isolamento termico, il rifacimento del tetto e per la sostituzione degli infissi della pertinenza censita nella categoria C/2 che, al termine dei lavori, sarà accorpato all'immobile in categoria A/3”.

L’Agenzia delle Entrate – ricordando una FAQ pubblicata nell'area tematica dedicata al "Superbonus 110%" – evidenzia che “(…) in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici (…)”, sono ammessi al Superbonus:

“1) le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d'uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa”;

2) Tuttavia rimane “(…) necessario, anche ai fini del Superbonus, che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento”.

La nozione “impianto termico” è quella contenuta nell'articolo 2, comma 1, lett. l-tricies), del D.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, come modificato dal D.lgs. 10 giugno 2020 n. 48, entrato in vigore l'11 giugno 2020.

Pertanto, per "impianto termico" si intende un “impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate”.

Questo significa che nella definizione di "impianto di riscaldamento" (per gli interventi dall’11 giugno 2020) rientrano anche “(…) le stufe a legna o a pellet, nonché i caminetti e termocamini, purché fissi (…)”.

2) Risposta 17 del 2021. Oggetto: intervento su unità accatastate nella categoria C/2 (pertinenza immobile A/3) e F/2. L’intervento consiste nella demolizione e ricostruzione del C/2 e nella parziale demolizione dell’F/2 per realizzare un unico immobile di categoria A/3 (con volumetria inferiore alla somma delle due unità immobiliari esistenti prima degli interventi). L’istante chiede se sia possibile beneficiare dell'agevolazione prevista dall'articolo 119, comma 4, del D.L. n. 34 del 2020 (cd. Sismabonus).

L’agenzia, ricordata la circolare 8 luglio 2020 n. 19/E, afferma che “(…) le detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 ("unità collabenti") in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente”. Inoltre, “ai fini della verifica dei limiti di spesa, occorre considerare il numero delle unità immobiliari censite nel Catasto Fabbricati all'inizio dei lavori. In particolare, nel caso di interventi di cui al comma 4 dell'articolo 119, ai fini del Superbonus, la spesa ammissibile è di euro 96.000 per ciascuna delle unità immobiliari censite nel Catasto Fabbricati all'inizio dei lavori”. Infine, si precisa che “(…) l'agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Al riguardo si precisa che a seguito delle modifiche apportate dall'articolo 10, comma 1, lettera b, n. 2 del decreto legge 16 luglio 2020, n. 76 (cd. decreto "Semplificazione") rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia «gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana»”.

3) Risposta 557 del 2021. Oggetto:  unità immobiliare accatastata C/2 sprovvista di riscaldamento. Il fabbricato oggetto dell'intervento di ristrutturazione prima dell'avvio dei lavori era composto da due piani e risultava essere aperto su un lato, essendo stato in passato adibito a stalla. Si chiede se sia possibile usufruire del superbonus.

“Ai fini dell'ecobonus (…) per gli edifici nei quali l'impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l'edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Ciò in quanto, ai fini della predetta agevolazione, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento, presenti negli ambienti in cui si realizza l'intervento agevolabile”.

La legge di bilancio 2021 (all’1, comma 66, lettera c) ha inserito nell'articolo 119 del decreto Rilancio, il comma 1-quater ai sensi del quale sono compresi fra gli edifici che accedono al Superbonus “(…) anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A”. In questo caso quindi c’è l’esonero dalla presentazione dell’APE ma dovrà “(…) essere dimostrato, sulla base di una relazione tecnica, che nello stato iniziale l'edificio era dotato di un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti di cui era costituito”.

4) Risposta 242 del 2021. L'Istante è comproprietaria insieme al marito di un intero fabbricato, composto da una abitazione con relativo garage autonomamente accatastati, e di altre due unità immobiliari, accatastate in C/2 e C/6, indipendenti dall'abitazione. Le unità C/2 e C/6 "sono prive di allacciamenti". Le quattro unità immobiliari verranno demolite e alla fine dei lavori, si otterrà un'abitazione unifamiliare con relativa pertinenza (garage), senza l’aumento della volumetria.

Il limite massimo di spesa agevolabile ammissibile al Superbonus (vedasi circolare n. 30/E del 2020), “(…) se si realizza un intervento che comporta l'accorpamento o la suddivisione delle unità immobiliari, anche nell'ambito della demolizione e ricostruzione, (…)” è determinato in relazione al “(…) numero delle unità immobiliari esistenti prima dell'inizio dei lavori”. “Per effetto del richiamo contenuto nell'articolo 119 del decreto Rilancio ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d'uso del fabbricato originario in abitativo, purché tale variazione sia indicata nel provvedimento amministrativo che assente i lavori e sempreché l'immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio”.

L’istante potrà beneficiare del Superbonus secondo le seguenti modalità:

“- per gli interventi antisismici di cui al comma 4 dell'articolo 119, il limite di spesa è pari a 96.000 euro per ciascuna delle tre unità immobiliari che costituiscono l'edificio prima dell'inizio dei lavori (gli immobili classificati in C/2 e C/6 e l'abitazione con la relativa pertinenza, unitariamente considerate);

- per gli interventi di efficientamento energetico di cui ai commi 1 e 2 dell'articolo 119, il limite di spesa, riferito a ciascun intervento agevolabile (trainanti e trainati) è calcolato con riferimento solo all'unità abitativa, trattandosi dell'unica unità immobiliare dotata di impianto di riscaldamento”.

Soluzione interpretativa 

Si presuppone che l’intervento di ristrutturazione sia qualificato come "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

a) Ecobonus (in misura super)

Nel caso in cui le unità accatastate in C non siano dotate di impianto di riscaldamento si avrà diritto alle detrazioni calcolate sui seguenti interventi (citiamo i principali) con i seguenti limiti:

- Interventi di isolamento termico degli involucri edilizi 50.000,00 euro (possibile trainante), detrazione massima quindi 55.000,00;

- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua con detrazione massima 30.000,00 (27.272,72);

- acquisto e posa schermature solari con detrazione massima euro 60.000,00 (spesa massima 54.545,45);

- infissi con detrazione massima euro 60.000,00 (spesa massima 54.545,45);

- per gli impianti solari fotovoltaici la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48.000 euro per singola unità immobiliare e, comunque, nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto.

b) sismabonus (in misura super)

-limite di spesa euro 96.000,00 per ogni unità immobiliare.

Il limite di euro 96.000,00, sull’immobile accatastato A/3 comprende anche la detrazione per manutenzione straordinaria.