Caso: acquisto di case antisismiche richiesta di chiarimenti in merito alla demolizione di unico immobile e alla ricostruzione di tre singole unità immobiliari. Tutte le unità immobiliari hanno diritto alla detrazione?
- Scritto da Dott.ssa Anna Sgambaro
Una impresa di costruzione ha acquistato una singola unità immobiliare, con l’intento di demolirla e ricostruire tre unità immobiliari, permettendo agli acquirenti delle nuove unità di usufruire dell’agevolazione Sismabonus.
Leggendo la norma, però, è sorto un dubbio: non è chiaro se nel caso si acquisto di case antisismiche sia possibile ottenere l’agevolazione per ogni singola nuova unità immobiliare, visto che all’origine (prima della demolizione e ricostruzione) l’unità immobiliare era unica.
Secondo quanto predisposto dall’art. 16, comma 1 septies, del DL 63/2013 se gli interventi di riduzione del rischio sismico sono realizzati “(…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici (…) anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente (…) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari (…) comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare”.
Vediamo quali spunti la prassi ci ha offerto per risolvere questo dubbi.
1) Agenzia delle Entrate - Risposta 27/08/2020, n. 281
L’interpello era stato promosso da un “(…) futuro acquirente di una unità immobiliare con relativa pertinenza, derivante dalla demolizione e ricostruzione di un fabbricato nel Comune X - sito in zona sismica 2 - in attuazione della Legge "Piano Casa" che prevede, oltre ad un aumento premiale di cubatura, la possibilità di realizzare più edifici nello stesso lotto. In particolare, a seguito della demolizione di un edificio collabente, verranno ricostruite quattro abitazioni unifamiliari e cinque abitazioni in condominio tutte dotate di singoli box auto pertinenziali, autonomamente accatastati”.
Le domande formulate all’Agenzia erano diverse, ma nell’introdurre e spiegare l’argomento l’Agenzia sottolinea che “la ricostruzione dell'edificio, peraltro, può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando, ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente”. Considerazione, questa già espressa dall’Agenzia nella Circolare 19/E dell’8 luglio 2020.
2) Risposta 4.4.6. della Circolare 30/E del 22/12/2020
Viene formulata una domanda molto complessa che ci interessa – parzialmente – nel caso di specie. Nello specifico: “in presenza di un intervento di demolizione e di ricostruzione che può usufruire sia dell’ecobonus che sismabonus, il numero delle unità immobiliari ai fini del calcolo del limite di spesa ammissibile al 110 per cento si considera prima dell’intervento o alla fine dell’intervento?” Nella risposta l’agenzia sottolinea che se “(…) si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile sia ai fini dell’ecobonus che del sismabonus, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori”. In tale risposta, l’Agenzia sottolinea che il limite delle unità “esistenti prima dell’inizio lavori” non vale per il sismabonus.
Possiamo concludere, pertanto, che nel caso di acquisto di case antisismiche non rileva il numero di unità immobiliari esistenti prima della demolizione/ricostruzione.