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Caso di studio: General contractor che emette fattura al cliente (condominio minimo) che esercita l’opzione dello sconto in fattura nel corso del 2024. Gli interventi sono stati pagati dal General contractor nel corso del 2023 e del 2024. La condizione prevista all'articolo 1, comma 5, del D.L. 39 del 2024, si ritiene soddisfatta?

L’art. 2, comma 1, del DL 11/2023 (decreto cessioni) prevede il blocco dell’esercizio delle opzioni (cessione/sconto in fattura) dal 17 febbraio 2023.

Il medesimo articolo, ai commi 2 e 3, prevede una deroga al divieto di esercizio dell’opzione al verificarsi di specifiche condizioni.

In particolare:

- sarà ancora possibile esercitare l’opzione per le spese sostenute nell’ambito degli interventi superbonus (articolo 119 D.L. 34/2020), se “(…) antecedentemente all’entrata in vigore del decreto:

a) per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) (…)

b) per gli interventi effettuati dai condomini risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori e risulti presentata la comunicazione di ini zio lavori asseverata (CILA), (…) c) per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici risulti presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo. (…)”.

- sarà ancora possibile esercitare l’opzione per le spese sostenute nell’ambito degli altri interventi (diversi da quelli di cui all’art. 119 D.L. 34/2020), se “(…) antecedentemente all’entrata in vigore del decreto:

a) risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario;

b) per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori. (…)”;

c) risulti presentata, con riguardo alle agevolazioni di cui all'articolo 16-bis, commi 1, lettera d), e all'articolo 16, comma 1-septies, dl 63/2013, la richiesta di titolo abilitativo per l'esecuzione dei lavori edilizi.

In questo contesto interviene successivamente l'articolo 1 del D.L. 39 del 2024, modificando l'ambito applicativo dei richiamati commi 2 e 3 dell'articolo 2 del decreto Cessioni. In particolare prevede che la deroga al blocco delle opzione non opera se “(…), alla data di entrata in vigore del presente decreto, non è stata sostenuta alcuna spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati”.

L’obiettivo della norma è quello di bloccare l’esercizio dell’opzione per i così detti “cantieri dormienti”, per i quali alla data del 30 marzo 2024 risulti presentata esclusivamente la pratica edilizia, ma non siano stati avviati i lavori.

Pertanto, i soggetti che hanno effettuato prima del 17 febbraio 2023 gli adempimenti previsti per usufruire della deroghe previste dall'articolo 2, commi 2 e 3, del decreto Cessioni perdono comunque il diritto all'esercizio delle opzioni se non hanno pagato alcuna spesa al 30 marzo 2024, documentata da fattura, per lavori già effettuati.

L’agenzia delle entrate con la risposta all’interpello 956-1402/2024 interviene fornendo alcuni importanti chiarimenti. Il caso riguarda un condominio che – rispettati tutti i requisiti per poter accedere al superbonus e per poter esercitare ancora l’opzione – si trova ad aver sostenuto (tramite un appaltatore) delle spese prima del 30 marzo 2024, ma solo su alcuni degli interventi (quello trainante e parte di quelli trainati).

L’Agenzia chiarisce che “la condizione «per lavori già effettuati» si ritiene (…) soddisfatta in generale, a prescindere dal raggiungimento al 30 marzo 2024 di un determinato stato di avanzamento lavori, se, relativamente ai singoli interventi autonomamente considerati, il pagamento effettuato entro il 30 marzo 2024 (unitamente alle altre condizioni previste dall'articolo 1, comma 5, del decreto legge n. 39 del 2024) si riferisca alla realizzazione, anche in parte, dei relativi lavori”.

Inoltre, nel caso di “(…) più interventi, ancorché autonomi, (…) ricompresi nel medesimo titolo abilitativo (…)” la condizione di sostenimento della spesa “(…) è soddisfatta quando le spese pagate, documentate da fattura, si riferiscono anche a uno solo degli interventi ivi indicati”.

Vale quindi – come per altro ribadito recentemente dalla Risposta a interpello m. 15 del 28 gennaio 2025 – la logica di cantiere.

La condizione, infine “(…) è soddisfatta anche quando le spese per i predetti lavori siano state pagate, nell'ambito di un contratto di appalto, da un soggetto diverso dal committente beneficiario della detrazione (l'appaltatore principale o eventuali subappaltatori). Va da sé che il pagamento deve riguardare una fattura avente ad oggetto l'esecuzione, anche parziale, dei lavori”. Quindi “(…) l'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito può essere esercitata anche dal committente che si avvale di un appaltatore (ad esempio, di un contraente generale) il quale, nonostante abbia pagato alla data del 30 marzo 2024 ai subappaltatori una parte dei lavori effettuati, non abbia entro tale data emesso fattura nei confronti del committente in relazione ai medesimi lavori. Anche in tale ipotesi, i pagamenti devono riferirsi a «lavori già effettuati»”.

Ovviamente c’è la necessità di dimostrare l’esistenza del “(…) legame tra il pagamento da parte delle imprese esecutrici dei lavori e il committente dei lavori, beneficiario finale dell'agevolazione, deve essere debitamente documentato”. Sarà pertanto opportuno avere a disposizione sia il contratto tra il privato e il General Contractor, ma anche i contratti tra General Contractor e imprese esecutrici dei lavori.