La risoluzione registrata del contratto di locazione determina la fine della vita del contratto ed è opponibile all'agenzia (in caso di mancata dichiarazione dei canoni)
- Scritto da Dott.ssa Anna Sgambaro
La corte di Cassazione con ordinanza 746 del 9 gennaio 2024 ritorna ad affrontare il tema dei contratti di locazione commerciale e della tassazione dei canoni non percepiti.
Nello specifico il contribuente aveva in essere un contratto di locazione commerciale, poi risolto nel 2008. Nel 2007 il locatore non aveva percepito canoni di locazione (e non li aveva dichiarati ai fini reddituali). Le parti avevano predisposto una scrittura privata per la risoluzione del contratto antecedente alla registrazione della risoluzione. Ebbene, la Corte ritiene che questa scrittura privata non sia opponibile all’Amministrazione Finanziaria e che ai fini delle imposte sui redditi soltanto la risoluzione registrata determina la fine della “Vita del contratto”.
Il tema è stato già abbondantemente trattato dalla Giurisprudenza (cfr. contratti di locazione commerciali e l'Irpef del 22 marzo 2019). La Corte Costituzionale con sentenza n. 362 del 26.07.2000 dava evidenza che “(…) il riferimento al canone di locazione (anziché alla rendita catastale) potrà operare nel tempo solo fin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso tecnico. (…)”.
Ma quando termina la vita di un contratto?
La Cassazione punta il dito sulla registrazione della risoluzione. Infatti, tutti gli eventi successivi alla registrazione di un contratto di locazione devo essere a loro volta registrati ai sensi del combinato disposto degli artt. 3 e 17 del DPR 131/86 (entro 30 giorni dall’evento). Alla mancata registrazione della risoluzione (anche verbale) “consegue il persistere dell’obbligazione tributaria”. A dimostrazione di quanto asserito la Cassazione cita l’articolo 2704 c.c. ai sensi del quale “la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento”. Solo la registrazione della risoluzione è opponibile all’agenzia, poiché fornisce una data certa.
Si potrebbe obiettare che l’articolo 2704 c.c. ammette comunque altri strumenti per dimostrare la data certa, diversi dalla registrazione.