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Il caso che è stato sottoposto alla nostra attenzione concerne l’acquisto di un immobile usufruendo dell’agevolazione ordinaria sismabonus prevista dall’art. 16, comma 1 septies del D.L. 63/2013.

Vi sono delle specifiche condizioni per poter usufruire della detrazione prevista dalla norma.

Oggetto dell’acquisto sono immobili demoliti e ricostruiti - allo scopo di ridurne il rischio sismico - da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, con la possibilità di variazione volumetrica (se consentita dalle norme urbanistiche).

I comuni nei quali avviene l’intervento sono classificati in zone a rischio sismico 1,2 e 3. Nella versione originaria della norma ci si riferiva esclusivamente alla zona 1 (l’estensione delle zone è entrata in vigore il 01/05/2019).

L’immobile deve essere venduto entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori (nella versione precedente erano diciotto i mesi).

Le condizioni di base sono state verificare. Tuttavia, sono sorte delle problematiche in merito ai documenti obbligatori. Si ricorda che l’agevolazione sismabonus prevede la compilazione e il deposito dei seguenti allegati:

- dell’asseverazione di base (allegato B D.M. 58/2017) presentata dal progettista delle strutture (dalla quale emerga lo stato dell’immobile e l’effetto a seguito dell’intervento progettato sempre dal punto di vista sismico);

- dell’attestazione del direttore dei lavori (modelli Allegato 1 al D.M. 58/2017 in caso di stati di avanzamento lavori o Allegato B-1, del medesimo decreto a fine lavori), nella quale il direttore assevera la corrispondenza dei lavori effettuati al progetto definitivo e la congruità dei costi sostenuti rispetto al risultato conseguito;

- dell’attestazione del collaudo statico (modello Allegato B-2 al D.M. 58/2017) presentata dal collaudatore.

L’allegato B deve essere presentato entro una specifica tempistica, pena la perdita dell’agevolazione. La normativa in vigore all’epoca dei fatti prevedeva la presentazione contestuale al titolo abilitativo urbanistico.

Vi è un'unica possibilità di presentare tardivamente l’allegato B.

Nello specifico “(…) le imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 (…) che non hanno presentato l’asseverazione in parola (…) possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione (…) entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico” (Agenzia delle Entrate Circolare 19/E del 08/07/2020).

In questo caso risulta fondamentale capire quando sia iniziata la procedura autorizzatoria.

Tra la documentazione messa a disposizione dello scrivente c’è una comunicazione del dirigente del settore Edilizia e Urbanistica del Comune nella quale emerge che “(…) le procedure autorizzatorie (…) sono iniziate contestualmente alla approvazione del Piano (…) presentato in data 08/08/2018 (…)”.

L’indicazione dell’inizio della procedura ante 01/05/2019 permetterebbe di affermare che il deposito tardivo del modello B non determina la decadenza dell’agevolazione, applicandosi l’unica esimente prevista.

Rimane da capire se questo “scritto” del comune possa essere considerato un valido strumento per dimostrare l’inizio della fase autorizzatoria.

Nell’interpello 365 del 24 maggio 2021 si pone il problema dell’individuazione delle procedure autorizzative.  L’istante presenta la documentazione che attesta, dall’acquisto dell’immobile tutte le fasi autorizzatorie. L’agenzia delle entrate, ripercorrendo la documentazione presentata evidenzia che: “dalla descrizione della fattispecie emergono una serie di atti antecedenti al 1° gennaio 2017 costituenti parte della "procedura autorizzatoria" in questione, posta la consequenzialità necessaria di tali atti con la definizione dei contenuti della Convenzione e del Permesso di Costruire. (…) sembra (…) che il contribuente abbia iniziato le procedure autorizzatorie in data antecedente il 1° gennaio 2017. Ne consegue che i soggetti acquirenti delle unità immobiliari, sulla base di quanto rappresentato anche a seguito della presentazione di documentazione integrativa, e stante il chiaro disposto temporale previsto per l'avvio delle procedure autorizzatorie cui è subordinata la spettanza dell'agevolazione, non possono fruire del Sismabonus acquisti. Resta ferma la possibilità del contribuente di documentatare, a seguito del parere dell'Ufficio tecnico del Comune, una diversa data di inizio del procedimento autorizzatorio, successiva al 1° gennaio 2017”.

Da quanto sopra indicato sembrerebbe pertanto che la comunicazione effettuata dal Comune possa rappresentare un valido strumento per provare la data di inizio del procedimento autorizzatorio.

Non si nasconde, tuttavia, che la prassi sopra riportata rappresenta comunque una Risoluzione che di per se non trova applicazione alla generalità dei casi, ma soltanto a quelli oggetto di istanza.

Nel caso specifico si deve anche considerare che l’intervento, alla data dell’inizio delle procedure autorizzative, era considerato ai fini della normativa edilizia come “nuova costruzione” e non come ristrutturazione in quanto prevedeva la demolizione e ricostruzione con ampliamento. Le detrazioni per ristrutturazione, e quindi anche il sismabonus, non trovano applicazione in caso di nuova costruzione.

Solo al 17 luglio 2020 è stato modificato l’art. 3 del DPR 380/2001 che ha qualificato questo tipo di intervento come ristrutturazione. Pertanto, la mancata presentazione dell’allegato B derivava anche dall’impossibilità di considerare all’epoca l’intervento come agevolabile ai fini sismabonus.

Nella circolare n. 17/E del 26 giugno 2023, nell’esaminare le situazioni per le quali l’allegato B possa essere depositato entro il termine dell’invio della prima dichiarazione utile scrive che “Analoghe conclusioni valgono per i contribuenti che non hanno allegato l’asseverazione alla richiesta del titolo abilitativo (ovvero non la hanno presentata prima dell’inizio dei lavori) in quanto non destinatari dell’agevolazione in base alle disposizioni pro tempore vigenti quando l’intervento era classificato (prima delle modifiche apportate all’art. 3 del TUE) “nuova costruzione” e, pertanto, non rientrava tra quelli agevolabili. Si ricorda che, in tali casi, l’agevolazione spetta per le spese sostenute a partire dal 17 luglio 2020 (data di entrata in vigore delle modifiche apportate all’art. 3 del TUE)”. Nel caso di specie gli interventi sono iniziati – come da comunicazione inizio lavori – in data 9/07/2020.

Quindi se siamo in questa casistica l’invio dell’allegato B al 31/08/2022 è sufficiente per avere diritto alla detrazione.