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I limiti di spesa

Secondo quanto disposto dalla Circolare 24/E del 2020 “nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio,

per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono”. La normativa prevede per gli interventi trainanti che il tetto di spesa massimo, in caso di condominio, debba essere conteggiato in base al numero di unità immobiliari.

ES. il limite per il Sismabonus rafforzato, in caso di condominio composto da 2 unità immobiliari diventa 192.000 euro (96.000X2). Tale considerazione vale anche quando le unità non sono tutte residenziali? Certamente. Nello specifico, se vi era qualche dubbio, questo è stato risolto dalla Risoluzione 660 del 2021 che ha affrontato Il caso di un edificio composto da nove unità immobiliari, di cui 3 non residenziali. Nell’interpello il contribuente chiedeva se tutte e 9 le unità immobiliari potevano essere conteggiate per il calcolo del limite massimo di spesa ammissibile al Superbonus.

L’Agenzia interveniva dicendo che “In relazione alla determinazione del limite massimo di spesa per il quale il condominio può beneficiare del Superbonus, si rappresenta quanto segue. Trattandosi di un condominio, per la determinazione del limite massimo di spesa ammessa al Superbonus, sulla base dei chiarimenti forniti dalla citata circolare n. 24/E del 2020, occorre fare riferimento al numero di unità immobiliari che compongono il condominio, incluse quelle "non residenziali". Tenuto conto che l'Istante dichiara che del condominio fanno parte 9 unità immobiliari, per l'isolamento termico sugli involucri, ai sensi dell'articolo 119, comma 1 lettera a), del decreto Rilancio, il limite di spesa massima ammissibile è pari a 350.000 euro, calcolato come segue: 320.000 euro (40.000 euro moltiplicato per 8) a cui si somma 30.000 euro.”

Nell’analisi di casi specifici l’Agenzia delle entrate, prima con la Circolare 30/E/2020 (par 4.4.4) e, più di recente, nella Risposta 90/E/2021, ha evidenziato che il raddoppio dei massimali per sismabonus e superbonus non sussiste nel caso in cui “(…) le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi”. Deve pertanto verificarsi che il C/6 sia sul medesimo corpo dell’edificio.

Il limite di spesa del sismabonus rafforzato e le manutenzioni straordinarie.

Nel caso di specie (presupposto che C/6 sia sullo stesso corpo di A/7) il limite di spesa per il sismabonus rafforzato su parti comuni (se la struttura portante su cui viene fatto l’intervento può considerarsi in questo senso) è pari al limite di euro 96.000 moltiplicato per due. Nel caso in cui il proprietario dell’unità immobiliare A/7 intenda effettuare degli interventi di ristrutturazione straordinaria ha un tetto di 96.000,00 che si somma al limite del sismabonus. Questo perché il limite del sismabonus riguarda il condominio e non il singolo proprietario.

Conclusioni.

Se le unità immobiliari oggetto del presente quesito dispongono di parti comuni, sono un condominio minimo. Sicuramente per le spese sostenute dal condominio il termine ultimo per usufruire dei bonus 110% è il 31/12/2025. Il proprietario dell’unità immobiliare A/7 può usufruire di tutte le detrazioni sia per lavori su parti comuni sia per lavori riferiti esclusivamente all’immobile. Il proprietario del C/6 può usufruire soltanto dei bonus su parti comuni. Deve essere verificato se il C/6 è sullo stesso corpo dell’immobile A/7, perché in questo caso possono essere duplicate le misure massime degli interventi trainanti. Da verificare con l’architetto (mi sembra che ci sia un muro in comune, se non sbaglio). In caso contrario si ha comunque un condominio ma non si duplicano i massimali.