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Nel caso in oggetto deve procedersi all’acquisto di una unità immobiliare con annesso garage. L’immobile dovrà essere oggetto di un intervento di ristrutturazione molto importante per il quale serviranno anni di lavoro.

Come fare a risolvere il problema del “tempo” per il bonus 110, che per le unifamiliari verrà ridotto in modo importante? Dividere l’acquisto dell’unità civile abitativa dal garage potrebbe essere una soluzione? Vediamo gli aspetti principali.

Condominio orizzontale

L’articolo 1117 bis del c.c. (introdotto dalla L. 220/2012) prevede che “le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”. Pertanto, rientrano nella definizione di condominio anche le “(…) proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, ove dotati delle strutture e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c.” (Cassazione n. 11729 del 3 maggio 2019 n. n.11729).

L’articolo 1117 del c.c. individua ciò che è “(…) oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio (…)”, tra le quali si ricordano “(…) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, (…);

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, (…)”.

Nella fattispecie concreta vi sono sicuramente numerosi elementi che rappresentano “parti comuni”. In particolare le due unità immobiliari dovrebbero avere tutti gli impianti in comune, oltre al cortile, le fondazioni, i muri maestri e, in base a come si sviluppa il C/6, anche il tetto.

I condomini e il Superbonus istituti dall’art. 119 del DL 34/2020. Limite temporali.

Secondo quanto predisposto dal comma 9, lettera a del DL 34/2020: “le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati: a) dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà' da più persone fisiche (…)”. La disposizione – così come predisposta oggi – prevede al comma 8-bis che “per gli interventi effettuati dai condomini di cui al comma 9, lettera a), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022”. Se l’intervento, invece, è sostenuto da persone fisiche (di cui al comma 9 lettera b) la detrazione spetta per le spese sostenute entro il 30 giugno 2022. Qui si pone un problema, ad oggi non ancora risolto.

Ci si chiede, infatti, se gli interventi effettuati dal singolo condomino (per la singola unità immobiliare) scontino un termine diverso rispetto a quelli sulle parti comuni.

Tale dubbio, rispetto alla bozza di bilancio 2022, determinerebbe:

- per i condomini (per interventi comuni) il termine per usufruire dell’agevolazione al 31/12/2025;

- per i singoli proprietari (interventi interni all’unità) il termine al 30/06/2022 (eventualmente prorogato in caso di ISEE inferiore a 25.000. Tale limite è oggetto di questione per la sua eliminazione/aumento).

Si attendono chiarimenti sul tema.

In ogni caso si potrebbero gestire i lavori di modo da – una volta iniziato il trainante su parti comuni – procedere con quelli relativi alle parti “Personali” di modo da rispettare i tempi della norma.

Interventi sulle parti comuni A/7 e C/6

Il Superbonus e il Sismabonus rafforzato, così come il bonus ristrutturazioni per gli interventi di manutenzione straordinaria spettano, per interventi effettuati su unità immobiliari residenziali. La Circolare dell’agenzia delle Entrate del 24 del 8 agosto 2020 ricorda che “in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio”. Infine “(…) in caso di interventi realizzati sulle parti comuni (…) la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi”.

Considerato che la categoria catastale C/6 si riferisce a “Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)”, la stessa (a meno che non sia pertinenziale ad unità immobiliare abitativa), non è un’unità residenziale.

Nella fattispecie in oggetto il condominio minimo dovrebbe essere a prevalenza residenziale, quindi le agevolazioni potranno essere:

- usufruite sugli interventi (trainanti e trainati) sulle parti comuni in capo al proprietario di A/7;

- usufruite sugli interventi (trainanti e trainati) sulle parti comuni in capo al proprietario di C/6;

- usufruite sugli interventi (trainati) sull’unità immobiliare singola in capo al proprietario di A/7.