Condominio Minimo – spese per il recupero del patrimonio edilizio (manutenzione straordinaria/ordinaria). Prevalenza immobile residenziale. Parti comuni (detrazioni).
- Scritto da Dott.ssa Anna Sgambaro
“Hanno accesso al bonus ristrutturazioni gli interventi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria svolti sulle parti comuni di edifici residenziali, indicate dall’articolo 1117 del codice civile.
Un edificio si considera residenziale se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è superiore al 50%; in tale ipotesi, limitatamente alle spese sostenute sulle parti comuni, hanno diritto alla detrazione anche i proprietari delle unità non residenziali (articolo 14, comma 2, Dl 63/2013). Qualora invece la superficie complessiva delle unità residenziali sia inferiore al 50%, la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni è ammessa solo per i possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione" (circolare 57/E del 1998, paragrafo 3.2).
Deve ovviamente essere determinata anche la modalità di ripartizione delle spese sulle parti comuni (millesimali o altro).
Unico proprietario
La Circolare 7/E del 27/04/2018, nel paragrafo dedicato al condominio minimo specifica che “(..) qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, tale soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. La locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 2.6)”. Tuttavia, se “(…) l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità (Risoluzione 12.07.2007 n. 167, risposta 2)”. Spetta, pertanto, al contribuente “(…) verificare nella situazione concreta la sussistenza di parti comuni alle unità immobiliari, distintamente accatastate, costituenti l’edificio sul quale vertono i lavori di ristrutturazione”. (Interpello 22 luglio 2019 n. 293).
“Qualora anche il detto elemento oggettivo sia presente nel caso concreto e personale in esame, l’interpellante e il coniuge possono accedere alle relative detrazioni d’imposta previste per le parti comuni, se presenti nell’edificio, in base alle spese da ciascuno effettivamente sostenute” (Interpello 22 luglio 2019 n. 293). In altre parole spettando le detrazioni previste per le parti comuni, i limiti di spesa saranno definiti in euro 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare.
In sede di controllo deve essere verificato che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni.