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Secondo quanto disposto dall’articolo 28 della L. 392/78 per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività commerciali, artigianali e industriali “(…) il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (…); tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti”.

L’articolo 29 della legge individua i casi specifici per cui il Locatore può non rinnovare alla prima scadenza il contratto (come nel caso che voglia utilizzare l’immobile per se). Nel contratto di locazione si può derogare a tale diritto? Ovvero il locatore può rinunciare al diritto di non rinnovare il contratto alla prima scadenza? Da un lato dobbiamo ricordare che le disposizioni contenute della Legge 392/78 sono disposizioni a carattere imperativo. Pertanto, non possono essere né derogate, né non applicate. Quindi, una clausola che prevede la rinuncia da parte del locatore al diritto sancito dall’art. 28, è nulla.

In realtà la questione non è così semplice. La Corte di Cassazione, infatti, chiamata ad analizzare dei casi particolari si è pronunciata in modo diverso. In con sentenza 1659 del 1982 ha stabilito che: “in tema di locazione di immobili urbani, seppure la legislazione vincolistica abbia carattere imperativo, essendo i relativi diritti attribuiti alle parti per ragione di ordine pubblico, è tuttavia valida la rinuncia totale o parziale ai diritti stessi che mantengono pur sempre un contenuto privatistico, e come tali possono essere oggetto di transazione”. Il caso in oggetto verteva su un accordo tra locatore e conduttore per cui quest’ultimo rinunciava all’indennità di avviamento ottenendo la rinuncia da parte del locatore ad esercitare il diritto di diniego della rinnovazione del contratto ex art. 28. La Giurisprudenza ha ritenuto rispettato l’equilibrio del contratto viste le rispettive “rinunce”. In questo senso anche la sentenza 2945 del 19 marzo 1991, della Cassazione Sez. III per la quale “la rinunzia del conduttore all'indennità di avviamento commerciale non è nulla ai sensi dell'art. 79 della L. 27 luglio 1978 n. 392 quando il vantaggio che il locatore ne ricava è compensato dal danno che subisce per effetto della contestuale pattuizione di una proroga della locazione in favore del conduttore alla quale quest'ultimo non avrebbe diritto”.

Di fatto, pertanto, il locatore può rinunciare al diritto di diniego della rinnovazione. Tale rinuncia “preventiva” si configura come un atto di straordinaria amministrazione. In questo senso la sentenza della Cass. civ., sez. I, n. 3757 del 22 giugno 1985 che ha individuato nel “(…) contratto di locazione o di affitto ultranovennale, ivi incluso quello che raggiunga tale durata per effetto di preventiva rinuncia del locatore alla facoltà di diniego della rinnovazione del rapporto accordatagli dall’art. 28 secondo comma della L. 27 luglio 1978 n. 392, configura un atto di straordinaria amministrazione (art. 1572 primo comma c.c.), idoneo ad alterare, in senso peggiorativo, la garanzia patrimoniale offerta dal locatore ai creditori, e, pertanto, è soggetto all’azione revocatoria, a seguito di sopravvenuto fallimento del locatore medesimo, ai sensi e nei casi contemplati dall’art. 67 del R.D. 16 marzo 1942 n. 267”.

Ovviamente, se si tratta di atto di straordinaria amministrazione, chi lo firma deve essere munito degli appositi poteri.