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Il caso

Un contribuente intende concedere in locazione diversi immobili civili abitativi (dislocati in tutta Italia) mediante portali telematici specializzati.

Non verrà messo a disposizione alcun servizio aggiuntivo, se non necessario alle finalità residenziali dell’immobile stesso. Gli unici servizi che verranno forniti, unitamente alla messa a disposizione degli immobili, saranno le utenze, la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia finale. L'Istante vuole sapere il corretto inquadramento, ai fini delle imposte sui redditi “(…) ed in particolare se i relativi redditi conseguiti costituiscono redditi fondiari (…)”, di cui agli articoli 36 e 37 del TUIR, oppure “(…) reddito d'impresa di cui all'art. 55 del TUIR tenuto conto del loro numero complessivo”.

La Risposta dell’Agenzia

L’agenzia delle entrate, innanzitutto, ricorda che l'articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, introduce al comma 1 la definizione di "(…) locazioni brevi (…)” che consistono in “(…) contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”. Inoltre, al comma 3-bis è prevista l’emanazione di un regolamento dove “(…) possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l'attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi (…)”.

La successiva circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, ha chiarito che il regime delle locazioni brevi:

- si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare;

- la durata del contratto, non superiore a 30 giorni, deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale e, anche nel caso di più contratti stipulati nell'anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto;

- il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell'immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata;

- il contratto sia stipulato tra persone fisiche;

- invece, non trova applicazione qualora, insieme alla messa a disposizione dell'abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell'immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

L’agenzia specifica, nella risposta all'interpello. che non essendo ancora emanato il regolamento di cui al comma 3 – bis della norma citata, l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile e all’art 55 del TUIR.

L’Agenzia inoltre specifica che non possono trovare applicazione le normative regionali, in quanto prive di valenza fiscale (trattano, infatti, le attività turistico-ricettive dal punto di vista del commercio).

Pertanto, in applicazione dell'articolo 55 del TUIR, deve ritenersi che l'attività di locazione produca redditi d'impresa soltanto qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa. Non rilevano il numero delle unità immobiliari locate.

Vi sono, per altro, alcuni elementi idonei a comprovare l’attività d’impresa quali: “la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell'abitazione, di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, quali, ad esempio, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l'offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, per la cui fornitura si può presupporre l'esistenza di una organizzazione imprenditoriale, nonché la presenza di personale dipendente, l'impiego di un vero e proprio "ufficio", l'utilizzo di un'organizzazione di mezzi e risorse umane e l'impiego di altri possibili fattori produttivi”.

Se l'attività di locazione commerciale viene esercitata non abitualmente, la stessa produrrà un reddito diverso occasionale ai sensi dell'art. 67, lettera i), del TUIR, che esclude l'applicazione della disciplina di cui all'articolo 4.

Pertanto, nel caso sottoposto dall’istante le locazioni costituiscono reddito fondiario ex artt. 36 e 37 del TUIR e possono accedere al regime delle locazioni brevi.