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Un contribuente ha concesso in locazione nel 2014 un immobile abitativo optando per la cedolare secca. A dicembre 2019 scade il contratto che intende prorogare mantenendo il regime di cedolare secca. Chiede se alla luce delle novità del Decreto Crescita sia ancora obbligatorio l’invio della raccomandata a.r. al conduttore per la proroga dell’opzione della cedolare secca.

NORMA DI RIFERIMENTO: D.P.R. 131/1986 Art. 17 Comma 1 Decreto Legislativo del 14/03/2011 n. 23 art. 3 Decreto legge 30/04/2019 n. 34 art. 3 bis.

L’obbligo di comunicare la proroga è contenuto nell’articolo 17, comma 1, D.P.R. 131/1986 in base al quale “… entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso…”. Si precisa che tale disposizione non è stata oggetto di alcuna modifica e che pertanto formalmente risulterebbe ancora obbligatoria la comunicazione della proroga della locazione all’Agenzia delle Entrate, sia per i contratti in regime ordinario che per quelli in cedolare secca.

Tuttavia il decreto legge 34/2019 denominato Decreto Crescita ha introdotto delle novità sul sistema sanzionatorio applicabile al tema della cedolare secca sugli affitti modificando l’art. 3 comma 3 del Decreto Legislativo n. 23/2011. Si riporta il testo dell’art. 3 comma 3: “Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l'articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi” .

Pertanto per i soli contratti in cedolare secca il Decreto crescita ha abrogato la norma che prevedeva l’applicazione di una sanzione in caso di mancata comunicazione all’Amministrazione finanziaria, non solo della proroga ma anche della risoluzione, entro i 30 giorni dal verificarsi dell’evento (sanzione che era pari a euro 100 e che era ridotta ad euro 50 se la comunicazione veniva presentata con ritardo non superiore a 30 giorni) rendendo implicitamente e sostanzialmente soppresso tale adempimento.

Va precisato che nel caso di risoluzione, la mancata comunicazione non comporterebbe sanzioni ma è quanto meno opportuno comunicare all’Agenzia delle Entrate la cessazione di riscossione degli affitti in capo al locatore e conseguentemente la cessazione dell’obbligo dichiarativo del canone ai fini delle imposte sui redditi.

Fatte queste doverose precisazioni, veniamo al quesito del contribuente.

Il decreto crescita, come già detto in precedenza, ha modificato l’art. 3 comma 3 del Decreto Legislativo n. 23/2011. La preventiva comunicazione al conduttore a mezzo lettera raccomandata è invece inserita nel comma 11 del predetto art. 3 D.Lgs. 23/2011 che recita “Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.” Questo comma non è stato modificato ed allo stato attuale risulta ancora in vigore ed inderogabile, pertanto la risposta è affermativa: l’obbligo permane.

Va detto che tale comunicazione si rende necessaria solo se la rinuncia all’aumento del canone a qualsiasi titolo non sia già stata prevista nel contratto stesso (circolare del 4 giugno 2012, n. 20/E, par. 9). Nel caso, quindi, di proroga di un contratto che contenga già l’opzione per la cedolare secca e la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione in tal senso mediante raccomandata. Nel contratto è opportuno indicare una frase del tipo “Il conduttore esonera espressamente il proprietario dalla comunicazione prevista dall’articolo 3, comma 11 della Legge n. 23/2011, in quanto s’intende comunicata nella presente scrittura l’opzione per la tassazione c.d. della cedolare secca da parte del proprietario e tale impegno è valido anche per le future proroghe del contratto, senza bisogno di ulteriori comunicazioni (così come chiarito anche dalla Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate numero 115/E dell’ 1/09/2017)”.