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Il contratto di locazione breve è quel contratto di locazione stipulato tra persone fisiche (fuori dall’esercizio d’impresa) avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo di durata non superiore ai trenta giorni.

Sono equiparati alle locazioni brevi i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a titolo oneroso conclusi dal comodatario con un terzo (definiti anche locazioni del comodatario). In entrambi i contratti devono avere le caratteristiche proprie della locazione breve e quindi, ad esempio, la durata del rapporto non deve superare i trenta giorni.

Si ricorda che ai sensi dell’art. 1, comma 595 della L. 178/2020 “il regime fiscale delle locazioni brevi (…) è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta”. Pertanto, al superamento di tale limite i locatore non sarà più considerato come “Privato” e l’attività verrà considerata imprenditoriale. Inoltre, è fondamentale ricordare che la locazione si definisce breve se gli unici servizi offerte sono la locazione, la pulizia e il cambio biancheria. Nel caso in cui vengano offerti altri servizi (anche semplicemente il trasporto da e per l'aeroporto) l'attività diventa imprenditoriale (turistica-ricettizia) 

L’art. 1 comma 63 della L. 30 dicembre 2023 n. 213 (legge di bilancio 2024), prevede che “ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve (…)” si applica “(…) l'aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. L'aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”. Pertanto a partire dal 1 gennaio 2024 l’imposta sostitutiva da cedolare secca applicata alle locazioni brevi viene aumentata al 26%, salva la possibilità di ottenere una riduzione al 21% per il reddito derivante da locazione breve su uno degli immobili (se indicato in dichiarazione). Nel caso ad esempio che si detenga un unico contratto di locazione breve sarà possibile usufruire dell’aliquota del 21% dandone indicazione in dichiarazione. Nel caso invece in cui i contratti di locazione breve si riferiscano a quattro unità immobiliari sarà possibile ottenere l’aliquota del 21% soltanto per uno degli immobili locati.

Se gli immobili sono più di quattro, non sussiste la locazione breve e non può essere applicata la cedolare secca.

Gli intermediari che incassano i canoni di locazione devono applicare una ritenuta del 21% (da versarsi con F24). Tale ritenuta è applicata a titolo di acconto. Prima della modifica introdotta dalla finanziaria 2024 la ritenuta era applicata a titolo di acconto soltanto quando non c’era l’opzione per la cedolare secca.