Il decreto legge n. 63/2013 ha introdotto il cosiddetto “sisma bonus”. In base alla zona sismica in cui si trova l’immobile, al risultato ottenuto con l’esecuzione dei lavori e alla tipologia di edificio, sono concesse detrazioni differenti (dal 50% fino al 85%).

L’agevolazione spetta per spese sostenute tra il 1 gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021.

Il caso che qui interessa trattare è l’acquisto di edifici antisismici. L’articolo 16, comma 1-septies della Legge 63/2013 (introdotto dall’ art. 46-quater, comma 1, D.L. 24 aprile 2017, n. 50 convertito, con modificazioni, dalla L. 21 giugno 2017, n. 96) prevede che se “(…) gli interventi di cui al comma 1-quater (…)” sono “(…) realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, (…) le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari”.

Le condizioni

a) I soggetti che possono usufruire della detrazione d’imposta sono gli acquirenti degli immobili ricostruiti e possono essere “(…) sia (…) soggetti passivi Irpef sia dai soggetti passivi Ires (…)” (Guida Sisma bonus Agenzia delle Entrate).

b) Gli edifici oggetto di intervento (per la riduzione del rischio sismico) sono demoliti e interamente ricostruiti, anche con variazione volumetrica rispetto al vecchio edificio (ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento), da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare. Gli edifici si trovano nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3. Gli edifici possono essere residenziali o non residenziali.

c) Entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori deve avvenire la successiva alienazione dell'immobile.

d) La detrazione viene calcolata sul prezzo “(…) della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita (…)” nella misura:

- del 75% se si passa a una classe di rischio inferiore;

- del 85% se si passa a due classi di rischio inferiore;

entro un “(…) ammontare massimo di spesa pari a 96.000,00 euro per ciascuna unità immobiliare”. Pertanto, in caso di immobile il cui costo di acquisto sia di euro 200.000,00 la detrazione (supponiamo di passi a due classi di rischio inferiore) non potrà essere superiore a 81.600,00 euro.

La detrazione deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi.

In merito all’acquisto dell’immobile, la spesa (leggasi l’atto di acquisto o di trasferimento della proprietà) deve essere sostenuta tra il 01/01/2017 e il 31/12/2021.

L’Agenzia delle Entrate, con risposta n. 5 del 16/01/2020, ha sottolineato che “(…) sia possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento ad eventuali importi versati in acconto, a condizione, tuttavia, che il preliminare di vendita dell'immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione. Al riguardo si ricorda altresì che è necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato. Pertanto, la detrazione potrà essere fruita dall'acquirente solo dall'anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati. Ciò considerato, se a ultimazione dei lavori, gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, il contribuente ha la possibilità di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo di imposta in cui questi sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito”.

e) Non è obbligatorio l’effettuazione da parte “dell'acquirente di un pagamento con bonifico bancario o postale” (Agenzia delle Entrate, risposta n. 5 del 16/01/2020).

f) Nella Guida dell’Agenzia delle Entrate vengono indicati in modo specifico i documenti necessari a comprovare il diritto alla detrazione per “l’acquisto di case antisismiche”:

“1 atto di acquisto dell’immobile

2 documentazione da cui risulti

- la tipologia di intervento effettuato

- la zona sismica nella quale è ubicato l’immobile

- la data di conclusione dei lavori

- l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico”.

Potrà servire, anche se non specificata nella sezione dedicata ai documenti per l’acquisto:

-la “copia dell’asseverazione della classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato “;

- la “copia dell’attestazione della conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista”.

Si segnala infine che in data 8 novembre è stato creato il Portale Nazionale delle Classificazioni Sismiche (PNCS), strumento che dovrebbe semplificare l'accesso al sismabonus. "Tale strumento dovrebbe rivelarsi particolarmente efficace per il conferimento dei dati di classificazione sismica delle costruzioni, utili per l'accesso al beneficio del sismabonus e per la verifica dell'applicazione delle linee guida" (tratto dal sito dell'ENEA)  

La detrazione nella misura del 110%

La detrazione per gli interventi antisismici prevista dall’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto legge n. 63/2013 è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Pertanto, in caso di acquisto di edificio antisismico si ha un intervento trainante che dà diritto al superbonus del 110%.

L’unico dubbio è se – per l’applicazione del superbonus – debbano valere i limiti soggettivi (sono escluse ad esempio le società di capitali e di persone) e oggettivi previsti dall’art. 119 del DL 34/2020. Si consideri ad esempio il comma 15-bis dell’art. 119 del DL 34/2020, a detta del quale “le disposizioni del presente articolo non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9”.

Gli ulteriori documenti necessari per la detrazione sismabonus 110%

Come indicato esplicitamente dalla nuova guida dell’agenzia delle entrate sono necessarie:

- “l’asseverazione da parte dei professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza, dell’efficacia degli interventi, in base alle disposizioni di cui al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58.

- I professionisti incaricati devono attestare anche la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati”.

In merito a questo punto ci si chiede se si debba attestare la congruità del prezzo di vendita dell’immobile, perché la questione non è chiara.

“Per gli interventi relativi alla adozione di misure antisismiche ammessi al Superbonus, i professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 2017, attestano la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati”. “I tecnici abilitati rilasciano le predette attestazioni ed asseverazioni, previa stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata”.

Vi è la possibilità, come per gli altri interventi denominati “superbonus” di cedere la detrazione (che diventa credito d’imposta). In questo caso sarà necessario anche richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione “che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta”.